10月全国重点城市宅地市场分化明显LBI

2020-04-09 20:52:58 来源: 漯河信息港

  10月全国重点城市宅地市场分化明显 LBI指数仍维持低位

  摘要 土地市场概况10月中估联数据监测重点城市宅地市场持续降温趋势,本月一线城市和三四线城市土地市场“量价齐升”,而二线城市宅地市场“量价齐跌”。在资金链紧张、回款难等综合压力情况下,房企拿地愈发谨慎,三四线城市土地流拍现象逐渐散布到1二线城市,宅地大概率以底价成交。

  CLBI指数:10月宅地市场价格泡沫指数低位波动,LBI值维持在-36%,说明10月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场整体仍处于理性区间,开发风险在可控范围。

  1、土地市场整体怎么样?

  10月全国重点1二线城市宅地市场出现分化,一线城市宅地供应面积环比大涨40.9%,出让金环比上涨幅度达114%,二线城市宅地供应面积则环比小幅下跌约2.6%,出让金大跌19%。

  本月出让宅地基本上都推出“限地价、竞配套、熔断”等条件,加之市场降温、资金链收紧及楼市预期回落等综合因素影响,热点地区城市调控效果较为显著,土地市场整体降温明显。在调控大方向不变的土地政策下,预计全国宅地供应面积会呈现持续降温趋势。

  全国各线城市宅地市场基本情况

  2、CLBI泡沫指数走势如何?

  10月份重点城市宅地CLBI的均值为-36%,连续第十一个月处于负值区域。整体来看,目前重点1二线城市宅地市场仍存在下行压力:

  从政策层面来看,虽然全国土地流拍现象扩大,但地方并没有大幅度的降低出让宅地的价格,而宅地出让的限制条件依然严格而复杂。

  从宏观经济层面来看,经济下行压力加大得到政治局会议的确认,未来虽然货币政策一定程度上会宽松,但货币流向被指向中小企业,房企资金链压力依然不能得到较大的改良。

  综上房企投资态度将进一步审慎,而行业集中度也将会大大提升,受以上综合因素影响,宅地市场价格泡沫保持在低位,整体位于理性区间。

  25个样本城市中,2018年10月共有18个城市有住宅用地(不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地)成交,其中有6个城市的CLBI均值大于0,为广州、杭州、合肥、南京、重庆和珠海。说明这些重点城市出让住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离,不过从CLBI具体数值来看,此6个城市的CLBI值均保持在泡沫较小区间,开发商的开发风险处于可控水平。目前全国宅地市场整体安稳,调控政策去泡沫效果显著。

  3、高风险地块都在哪里?

  2018年10月重点城市成交的103幅住宅用地中,不存在成交楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况,整体来看各地宅地出让限制条件较严,大部分城市出让宅地均以底价成交,邻近年底,土地供应加大,在销售端延续走弱的背景下,需要重点防控项目的开发风险。

  PLBI值地块排行榜中,PLBI大于0的地块共16块,占比21%,环比较上月下落4个百分点。即约五分之一的地块面临不能获取行业平均利润的可能。其中仅一块泡沫较大(PLBI 70%)的地块,10月开发风险度较高的地块主要位于成都、重庆、武汉和南京,但泡沫指数大部分分布在较小区间,开发风险度较小。在宏观经济走弱和政策调控趋严的背景下,开发商拿地积极性基本消失,但仍需防控个别地块面临较大的开发风险。

  位于成都金堂县的地块PLBI(项目土地市场泡沫指数)相对较高,为69%。数值处于泡沫较小区间,应当警惕潜在的开发风险。该地块距离金堂中心区2.9km,距离成都中心城区二环路30km,被成都交通投资集团以总价4.5亿,成交楼面价3000元/㎡竞得,该地块北邻毗河,景观资源较丰富,学校配套有杨柳小学,成都七中育才学校等,但该地块出让条件较严,须配建一条连接杨柳街与滨河路、宽度不小于12米 的公共通道,建成后无偿移交,同时,须配建一个不小于2000m²的室内农贸市场(设置于地上1、二层),并纳入计容商业建筑,与出让宗地的建设项目统一规划同步实施及竣工,建成后需无偿移交。其次,该板块有保利,世茂等房企先一步入驻,虽然带来板块升值,未来却面临大量的待售住宅,预计未来上市竞争较为剧烈,有一定的开发风险。

  附表:2018年10月重点城市宅地出让表

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